探索 当下南昌二手房交易流程
一、看房
重点看房屋本身、楼层、采光、噪音、渗水、墙面、阳台、管道、装修质量、小区环境、停车、物业、周边配套。
看房时注意拍照留存，尤其是墙面起皮、渗水、窗边、阳台、卫生间、厨房、外立面、公共区域等位置。
具体决策参考 决策
二、谈价
确认以下内容后再谈最终价格：
- 房屋总价；
- 是否满五唯一；
- 是否有抵押；
- 是否有租约；
- 是否带车位、储藏间；
- 家具家电是否赠送；
- 税费由谁承担；
- 中介费多少；
- 是否可以资金监管；
- 房东是否配合网签、过户、交房。
三、签约前核查
1. 查产权
重点核查：
- 房产证真假；
- 是否有抵押；
- 是否被查封；
- 是否存在共有权人，如果是夫妻共同财产，需要都到场签字，不到场，需要出具委托书；
- 是否设立居住权；
- 是否存在租赁关系；
- 房屋土地性质是否清晰；
- 产权人身份证、房产证原件是否一致。
不要只看房产证扫码结果，最好通过官方渠道查询产调，例如南昌市不动产登记服务小程序或相关不动产登记平台。
2. 查学区
重点确认：
- 房屋对应学区；
- 学区是否被占用；
- 是否影响后续入学。
这些内容要写进补充协议，不能只听口头承诺。
3. 查户口
确认卖方及其家庭成员户口是否仍在房屋内。
补充协议中应明确：
- 原房东户口是否迁出；
- 卖方应在什么时间前迁出户口；
- 逾期未迁出的违约责任；
- 是否从尾款中预留保证金。
4. 查欠费
签约前或交房前核查：
- 水费；
- 电费；
- 燃气费；
- 物业费；
- 电梯费；
- 停车费；
- 宽带、有线电视费用；
- 住宅专项维修资金情况。
四、签居间协议、买卖合同、补充协议并交定金
签合同前，先确定中介费、付款节点、税费承担、交房保证金、户口学区、家具家电、维修责任等问题。一定需要夫妻双方都要签字，合同才生效。
1. 居间协议：约束中介
居间协议主要管中介服务。
应写清楚：
- 中介是谁；
- 中介费多少；
- 谁支付中介费；
- 什么时候支付；
- 中介需要协助哪些事项；
- 交易不成时中介费怎么算；
- 中介是否协助查产权、网签、资金监管、缴税、过户、交房。
建议：中介费不要提前全付，最好过户成功后支付，或者过户后一半、交房后一半。
2. 买卖合同：约束买卖双方
买卖合同主要管买方和卖方。
应写清楚：
- 房屋具体坐落；
- 成交总价；
- 定金金额；
- 付款方式；
- 网签时间；
- 资金监管安排；
- 缴税过户时间；
- 交房时间；
- 违约责任；
- 房东不卖怎么办；
- 买方不买怎么办。
3. 补充协议：保护具体风险
补充协议主要写标准合同里写不细的内容。
建议写入：
- 学区是否被占用；
- 户口迁出时间；
- 是否存在抵押、查封、居住权、租约；
- 是否发生过刑事案件；
- 家具家电清单；
- 水、电、燃气、物业费结清；
- 住宅专项维修资金随房转移；
- 交房保证金；
- 渗水、墙面、阳光房等维修责任；
- 中介费支付节点；
- 税费具体由谁承担。
五、定金注意事项
定金建议控制在总价的 5% 以内，实际操作中 1万至2万元即可。
注意：
- 定金收据要盖章，最好交到房东手里；
- 个人交易双方要签字按手印；
- 定金、订金、诚意金含义不同，合同里要写清楚；
- 不要在产权、学区、户口、税费、中介费没确认清楚前支付大额定金。
六、交房保证金 / 尾款预留
建议从尾款中预留 1万至2万元，写入补充协议。
计算方式：
成交总价 - 已付定金 - 约定预留尾款 = 打入资金监管账户的金额。
交房保证金主要用于约束卖方完成：
- 户口迁出；
- 水电燃气物业费结清；
- 家具家电按清单交付；
- 维修基金信息配合变更；
- 钥匙、门禁卡、电梯卡交接；
- 房屋按约定状态交付。
交房验收无问题后，再把这笔钱支付给卖方。
七、税费条款
税费必须写清楚，不建议使用 “买方承担所有税费” 这种模糊表述。
应明确：
- 买方承担哪些税费；
- 卖方承担哪些税费；
- 如果卖方税费转由买方承担，具体包括哪些税种；
- 税费以税务窗口或官方核定为准；
- 因卖方隐瞒房屋情况导致税费增加的，由卖方承担。
通常：
- 买方主要承担契税；
- 卖方可能涉及个人所得税、增值税等；
- 具体以房屋年限、是否满五唯一、当地政策和税务核定为准。
八、家具家电和装修清单
家具家电不要只口头约定。
建议：
- 打印清单；
- 写明品牌、型号、数量、位置；
- 拍照留存；
- 买卖双方签字确认；
- 写入补充协议附件。
例如：
- 空调；
- 热水器；
- 油烟机；
- 燃气灶；
- 冰箱；
- 洗衣机；
- 床；
- 衣柜；
- 沙发；
- 餐桌；
- 灯具；
- 窗帘。
九、网签 / 备案
签完线下买卖合同和补充协议后，进行网签或备案。
网签合同通常是标准格式，很多细节无法完整写入，所以前面的补充协议很重要。
网签时重点核对：
- 买卖双方身份信息；
- 房屋坐落；
- 房屋面积；
- 成交价格；
- 付款方式；
- 过户时间；
- 合同条款是否与线下约定冲突。
十、资金监管
资金监管是保护买卖双方的重要环节。
建议全款也走资金监管，不要直接把大额房款打给房东。
监管金额一般为：
成交总价 - 已付定金 - 交房保证金 / 尾款预留。
资金监管的作用：
- 买方付款后，钱不直接到卖方手里；
- 过户完成后，监管账户再放款给卖方；
- 防止买方付款后房屋无法过户；
- 防止卖方过户后收不到房款。
十一、过户缴税
过户缴税前准备材料。
买方通常准备：
- 身份证；
- 户口本；
- 结婚证 / 离婚证 / 单身相关材料；
- 银行卡；
- 购房合同；
- 网签资料。
卖方通常准备：
- 身份证；
- 户口本；
- 结婚证 / 离婚证；
- 不动产权证；
- 银行卡；
- 原购房相关资料。
过户缴税通常包括：
- 买方缴纳契税；
- 卖方缴纳个人所得税、增值税等；
- 办理不动产转移登记。
参考流程： https://zjj.nc.gov.cn/nczfbzglj/fgxw/202509/181c38200792426f9c6277f07d9df5d9.shtml
十二、领取新不动产权证
缴税和转移登记完成后，买方领取新的不动产权证。
领取后重点核对：
- 权利人姓名；
- 房屋坐落；
- 建筑面积；
- 房屋用途；
- 共有情况；
- 是否存在异常登记。
十三、监管账户放款给卖方
买方取得新不动产权证后，按照资金监管规则，监管账户将房款放给卖方。
此时再支付约定的中介费比较稳妥。
建议中介费支付方式：
- 过户成功后支付；
- 或过户后一半，交房后一半。
十四、交房验房
交房时不要只拿钥匙，要逐项核查。
1. 费用结清
确认以下费用已经结清：
- 水费；
- 电费；
- 燃气费；
- 物业费；
- 电梯费；
- 停车费；
- 宽带费；
- 有线电视费。
2. 物品交接
清点：
- 门钥匙；
- 单元门禁；
- 电梯卡；
- 车库卡；
- 水卡；
- 电卡；
- 燃气卡；
- 家具家电；
- 装修图纸；
- 设备说明书；
- 保修单。
3. 物业信息变更
到物业更新：
- 业主信息；
- 联系电话；
- 物业档案；
- 维修资金账户业主信息；
- 门禁、电梯、车位相关资料。
4. 住宅专项维修资金
补充协议中建议写明：
该房屋已缴纳的住宅专项维修资金随房屋所有权一并转移给买方，卖方不得另行主张补偿。卖方应配合买方办理维修资金账户业主信息变更手续。如存在未缴、欠缴或需补缴情形，交房日前产生的由卖方承担。
5. 最后支付交房保证金
确认房屋、费用、物品、户口、物业信息均无问题后，再把预留的交房保证金支付给卖方。
十五、建议写入合同的关键条款
1. 产权清晰条款
该房产为甲方所有，产权清晰，手续齐全，合法有效，土地性质清晰。该房屋不存在查封、抵押未披露、共有权争议、继承纠纷、居住权、租赁关系或其他影响交易及过户的情形。甲方承诺房屋内未发生过刑事案件。若因上述任何事项导致乙方无法正常交易、过户、使用或造成损失，乙方有权解除合同，甲方应承担违约责任并赔偿乙方因此产生的全部经济损失。
2. 税费明确条款
双方应明确各项税费承担方式，包括但不限于契税、个人所得税、增值税及其他相关费用。不得以 “买方承担所有税费” 等模糊表述替代具体约定。若因甲方隐瞒房屋真实情况导致税费增加，增加部分由甲方承担。
3. 维修资金条款
该房屋已缴纳的住宅专项维修资金随房屋所有权一并转移给乙方，甲方不得另行主张补偿。甲方应配合乙方办理维修资金账户业主信息变更手续。如存在未缴、欠缴或需补缴情形，交房日前产生的费用由甲方承担。
4. 户口迁出条款
甲方应于约定日期前将该房屋内全部户口迁出。如甲方逾期未迁出，乙方有权暂不支付交房保证金；逾期超过约定期限的，甲方应按日向乙方支付违约金。
5. 学区占用条款
甲方承诺该房屋学区未被占用，且不存在影响乙方或乙方家庭成员后续入学的情形。如因甲方原因导致学区被占用或乙方无法正常使用学区权益，甲方应承担违约责任并赔偿乙方损失。
十六、为什么要拆成居间协议、买卖合同、补充协议
因为三份文件管的对象不同：
- 居间协议管中介，重点防止中介乱收费、提前收费、服务不到位。
- 买卖合同管买卖双方，重点确定房子是否卖、多少钱卖、如何付款、何时过户、违约责任。
- 补充协议管细节风险，重点保护买方关心的学区、户口、交房保证金、家具家电、渗水维修、维修基金、税费承担等具体利益。
最稳的理解是：
- 居间协议 = 约束中介。
- 买卖合同 = 约束房东卖房。
- 补充协议 = 保护买方细节利益。